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经济观察报20220225分享阅读:房地产新周期

※发布时间:2022-3-5 12:44:08   ※发布作者:佚名   ※出自何处: 

经济观察报20220225分享阅读:房地产新周期

张寅


基本观点


中国房地产行业正处于一个中期性调整之中,预计时间长度为5-7年。本周期调整主要特征是:交易量逐步下台阶,而房价下调空间会明显小于交易量萎缩的空间。


在中期性调整过程中,会出现一或两个季度交易量和房价的反弹,但整体调整趋势不会因此改变。


从2021年第四季度开始,经济与房地产的关系出现了一个相互影响的局面。2021年第四季度房地产行业景气度影响了经济景气度,虽然它不是唯一影响因素。而2022年第一季度则是经济景气度开始反过来影响房地产行业景气度,经济则是唯一影响的因素。


中期性调整结束其中一个标志性特征是,房地产交易量无法再萎缩,在低量情况下,与经济处于互不影响、隐形脱钩的局面,然后当交易量再次放大时,与经济新的景气周期互为推动,房地产再次走到了支持经济增长的中坚力量位置上。


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预计今年第三季度,房地产行业会与被刺激起来的经济景气度一道,出现阶段性反弹。房地产行业这次反弹属于调整大周期中的第一轮反弹,持续时间长短,主要看以上海为首的长三角地区,因为它会是此轮反弹先导地区。


根据中国房地产市场过往经验,反弹会呈现出从一个地域开始,然后其他地域梯级轮涨或补涨的特征,这次可能也不会改变此规律,但可能是过往留下唯一的规律,其他经验都会被改变。


由于此次调整周期比较长,并且是以交易量逐步下台阶的方式,那么,以往房地产行业经验和人员就会处于一个大的调整,甚至多年来业内和媒体描述房地产的大部分词汇、用语都会被淘汰,之后也一定会出现新的词汇、新的观念,而且会产生出一批在“熊市”能生存、能打仗的新一代地产人。他们性格显然不会像之前轰轰烈烈成长起来那部分地产人一样,因为环境巨变,一切都会在变,只是我们现在不知道他们是谁。


基本问题


是什么问题造成此次调整周期可能是自房改以来最长的一个周期?


首先,房地产增长周期已经持续了三十年,期间有调整但都没有超过两年。由于有了超长增长周期,因此存量房地产数量已经是非常庞大了,房地产已经不是短缺商品,只是有些结构性的问题。


其次,与此同时,整体城市化率也接近高城市化率。城市旧房改造一轮又一轮作为刺激手段,边际效应已经接近枯竭。两者进一步提高需要有一个再蓄势的过程。


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其三,个人债务率和房企债务率已经达到了历史的高处,需要有一个释放的过程。三道红线仅仅是房企开始释放,接下来就是个人债务的释放。最近六个月以来,法拍房逐步走向公共视野,目前还不是最密集的阶段,或者说暴露才刚刚开始,它与房企债务的区别是:一个是管理层主动挤压出现的,一个是经济形势挤压出现的。不管是如何出现的,都是现在与接下来市场必须面对的。所以他们没有出清或没有经过调整走到稳定阶段,那么此轮调整周期是不可能真正结束的。


现在无法预测两者数值怎样才是见底,因为中国没有经历过这样的房地产调整,所以没有历史数据可以参考,这次数据就是基础数据,为以后的房地产周期研究提供参考。这次将出现两个历史性数据,一个成交最低量,一个法拍房最高量,以及依次对应的时间长度。


其四,对“房住不炒”的意思,市场比较明白,但是具体定义并没有官方说法。“限购”“限贷”“首付款比例”“新房转让期限制”,这些房地产调控措施都早于“房住不炒”政策理念推出,并没有实质性解决“房住不炒”的问题,否则也不会在这些政策之上出台“房住不炒”的政策了。


但是“房住不炒”真正落地,还是在打击了场外配资,推出房企三道红线、甚至限价和紧缩个人房贷和延长审批房贷时间的情况下,得以初见成果。可是也出现了市场极速萎缩,房企爆雷的情况。说明“房住不炒”的理念,没有新的、与之适应的市场生态形成。尤其房地产的金融属性,哪些是合理的,哪些是不合理的,容易形成“炒”的问题,过度金融化的问题,其实并没有理清。


其五,在“房住不炒”新理念下,应该形成新的市场生态和架构,也就是说,房地产行业全链条所有环节都应该有新的运行机制,但是恰恰房地产行业链条中的第一个环节——土地的金融属性此轮没有去动,地价不断地升高或供应量过大,其实背后都是过度金融化的体现,本质也完全不符合“房住不炒”新理念。所以整个市场出现了无法适应新理念的局面。


简单地恢复市场就要回到老的政策和市场轮回之中,如果坚持“房住不炒”理念,重新构造新的市场生态,那么这个新老交替过程,根本不可能在一夜之间完成,这就是我们说的市场调整需要5-7年时间的根据之一。


至于现在市场人士担心土地拍卖中,国有企业过于集中情况,应该属于阶段性问题,并不是未来土地市场最大的问题。


土地市场未来最大的问题,就是在“房住不炒”前提下,它的供给与价格如何反映这一理念。也就是说,土地市场要不要去金融化,或者说它的金融属性,是保持原有不变,还是有所变化。所以说,此轮房地产周期的调整,就是这些问题如何调整到位的问题。坚持、或反复、再坚持,任何的往复或者重建都属于调整性质。


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    其六,预售政策初心是完全正确的,也是规范市场最有效手段之一,以往市场乱象不走到这一步是不可能的。包括未来也存在出台现房销售政策的可能,都是保护房地产购房者的手段,也是纠正过往购房者与房地产商原有关系中不平衡方式之一。


但是强化或者落地这一政策的时机,恰恰是在房企爆雷的集中期,其实预售政策早就有之,不过现在政策表现的严肃性与市场严峻性形成了共振,那就会自然产生两个需要解决的问题:一个是房企资金正常流动的问题,另一个是在特殊时期,政府参与市场过深后,在局部或某一具体项目上,变成了实际“操盘手”的市场道德风险问题。


其七,加大租赁市场和经济适用房建设,理念是非常正确的,但是这一市场建立是否再次都采取完全新建的方式,独立于已经有的商业市场,还是采取部分新建、改造和收购存量的方式,都会对未来市场供给带来直接影响,也影响到此轮房地产的调整周期长度。


对于政绩和GDP增长而言,显然全部采取新建方式最为简单,但是在现已低迷的市场环境下,对原有市场化房地产新屋市场、在建工程、乃至二手房市场会不会带来更大压力?由于这一结构性市场已经存在了供需矛盾,因此这也是我们认为,调整中反弹很难持续很长时间的原因之一。


其八,人口短期因素与中期因素值得关注。连续三年出生率持续下降,与未来五年高校毕业生数量持续在高位形成了反向态势,这种反向趋势将影响远期的新房市场的规模,未来几年一二线城市租赁市场必须保持稳定规模。


未来新房市场精致化、反粗造化,淘汰建筑垃圾,将慢慢变成主流。由于人口因素和现有市场存量因素,以及加大租赁和经济适用房作为未来几年主线,那么在好政策实施前,防止好想法造成其他次生灾害,有必要快速启动一次全国范围内,尤其是一二线城市房地产现状普查,摸清家底让好政策准确落地,效率最大化,是非常有必要的。目前开发商家底必须搞清楚,否则不但企业救不起来,市场也可能造成潜在的巨大浪费或适销不对路的问题。


目前很多问题可以采取建立租赁、经济适用房和处理房企债务公募可交易基金来解决,减少银行、财政的投入,用社会资金解决房地产行业的问题。目前启动时机可以说是千载难逢的,因为利率处于历史低位。目前任何政策制定与出台需要“无私精神”,站在国家未来角度考虑问题。


其九,房企危机处理问题。目前房企债务问题已经是客观存在了,部分房企采取躺平方式,是无奈之举。拼命还了,可能下个月工资都开不出来了,企业即刻就会出现僵尸化,也意味着告别了行业,目前没有鼓励解决问题或援救政策的机制,而市场由于恒大事件,形成了购房者与房企之间信任关系的疏离,如果没有第三者背书,信任关系恢复就会很慢。


这也是我们认为大调整期中会有反弹,但是一旦再出现类恒大事件,那么脆弱信任关系就会再次断裂,市场就会出现断断续续状况的原因。


如果整个市场交易量不断地梯级下降,那么房企的瘦身或淘汰是一个自然选择。它的风险在于:如果完全放任自流,那么房企违约就不可能只有个案,一定是以“灰犀牛”狂奔的整体情境出现。因此如何处理恒大,对接下来的市场的走向,以及市场、行业和经济为调整付出怎样的代价是有直接关系的。因此处理问题需要多看几步。


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在大的调整期有大型房企倒下,是必然的,但是应该防止有一批倒下。恒大处理,当然可以采取海航、紫光方式,但是也不能排除彻底“切割”方式,即放弃一家,保住整体行业注资的模式。其实在2020年11月底和2021年9月底,恒大出现了两个解决其问题的时间之窗,但是由于种种原因错过了。


从宏观角度来看,其实房企爆雷已经显现比较充分了,不需要再等再看了。至于微观层面具体某个房企债务到底有多少,如果定了处理方式,其他都属于技术性的问题了,手段可选择也非常多。


其十,房地产税出台恐怕是一定的,但是时机很难说有最好时机了,因为接下来的市场如果处于一个大调整期,房地产税就不是一个简单的经济、财政收入的问题,而是一个社会问题了。


假设几种情境:一是全面施行房地产税,税率采取很低的情况;二是分类施行房地产税,比如根据面积或房价;三是结构性优惠方式,按家庭套数;四是与解决历史遗留问题捆绑,比如小产房、宅基地自由买卖(部分交易资金强制性进入农民个人社保和租赁房基金)等等。


新的“房住不炒”政策落地,房企爆雷处理,都需要相当时间,并且这是在调整周期中进行的,不可能是在一次行业再次快速增长周期中进行的。


市场的休养生息是符合经济和行业规律的。接受调整、适应调整、再造新的市场生态,是还想在这个行业有所作为的人的一个现实选择。—(作者为虎杰投资首席分析师)


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